 房屋買賣糾紛問題解答問：買方因房價(jià)下跌，在簽訂認(rèn)購協(xié)議后，不愿與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，如何處理? 答：因合同的簽訂是建立在雙方自愿的基礎(chǔ)之上的，故不能強(qiáng)制要求雙方簽訂正式的商品房買賣合同，但開發(fā)商可根據(jù)認(rèn)購協(xié)議的約定要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任。 問：預(yù)售合同無效后，貸款合同如何處理? 答：商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后，貸款合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，故貸款合同應(yīng)一并予以解除。 問：2021年6、7月份銀行政策變化后，導(dǎo)致銀行貸款審批及放款時(shí)間變長，出賣人能否要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同? 答：需要根據(jù)雙方合同的約定進(jìn)行判定。若案涉合同約定了最終的付款期限，則出賣人有權(quán)要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任甚至解除合同;若案涉合同未約定最終的付款期限，而是約定以銀行放款時(shí)間為準(zhǔn)，則出賣人不能要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任。 問：買方因不具備購房資格，能否要求解除與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書，并要求開發(fā)商退還全部款項(xiàng)? 答：若買方不具備購房資格，導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議無法繼續(xù)履行，可以解除。分兩種情況處理，一種是簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)具備購房資格，而后因政策變更不具備購房資格的情況;一種是不具備購房資格的情況。前一種情況因政策原因造成，并不歸責(zé)于協(xié)議雙方，故應(yīng)全額退還。但后一種情況，買受人作為商品房的購買人，有保證自己具有購房資格的義務(wù)，因此，是否退還全部款項(xiàng)應(yīng)根據(jù)認(rèn)購協(xié)議的約定予以處理。 問：房屋買賣合同因一方違約無法繼續(xù)履行，若存在房屋溢價(jià)部分的損失是否應(yīng)當(dāng)支持? 答：房屋價(jià)格上漲的溢價(jià)訴訟屬于合同履行可得利益損失，房屋買賣合同無效或被解除，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。買受人主張因房屋價(jià)值上漲給其造成的損失，應(yīng)予以支持。 問：購買商品房時(shí)一并簽訂了精裝修合同，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修存在質(zhì)量問題，能否單獨(dú)解除裝修合同? 答：在開發(fā)商指定裝修公司的情況下，買受人在簽訂裝修合同時(shí)其實(shí)是沒有選擇權(quán)的，故雖然買受人是與裝修公司簽訂的裝修合同，但應(yīng)視為開發(fā)商委托裝修公司進(jìn)行裝修，故裝修合同的合同義務(wù)由開發(fā)商承擔(dān)，即裝修合同與商品房買賣合同應(yīng)作為一個(gè)整體對待，不能單獨(dú)解除。 問：還建房屋買賣合同買賣的是小產(chǎn)權(quán)房，合同是否合法有效? 答：所謂還建房，通常系原集體土地上房屋拆遷還建而來，因還建后房屋的土地性質(zhì)已依法轉(zhuǎn)化為國有劃撥用地，并非村集體土地，故不能因?yàn)檫€建房不能辦理產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定還建房買賣合同無效。 問：若夫妻一方對另一方處分房產(chǎn)并不知情，合同無法繼續(xù)履行，買受人如何維權(quán)? 答：根據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，因出賣人未取得其他所有權(quán)人的同意，從而未能取得完整的房產(chǎn)處分權(quán)，致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。若買受人提起的訴訟請求是繼續(xù)履行合同，則法院應(yīng)予以釋明，告知買受人變更訴訟請求。 |
